築40年超えマンションもアリ？寿命・耐震性・資産価値を解説

作成日：2025/7/15 14:00

昨今の不動産価格の高騰から、相場よりも安く手頃な価格で買える築40年を超える築古マンションに注目が集まっています。

今後、さらに増えていくと予想されており、実際に国土交通省が発表している「築後30年・40年・50年超の分譲マンション数」によると、2022年末に約126万戸だった築後40年超えの分譲マンション数は、20年後の2042年末には約445万戸と3倍以上に増加する見込みです。

この記事では、築40年超えマンションの寿命・耐震性・資産価値について詳しく解説していきます。税金や管理費など、月々のコストについても解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

築40年のマンションの寿命

国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリートで造られた建物の物理的な寿命は120年と推定されています。1953年に東京都により分譲された日本最古のマンションと言われる「宮益坂ビルディング」は築63年で解体・建て替えとなりました。

このような点を鑑みると、築40年の中古マンションを購入した後、最低でも20年以上、適切なメンテナンスが実施されているマンションであれば、100年以上住み続けることも可能といえるでしょう。

地震大国とも呼ばれる日本に住む以上、耐震性が気になる方も多いでしょう。建物の地震に対する安全性を表す基準が耐震基準であり、1981年6月1日から施行された新耐震基準では、震度6強から7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としています。

実は、2011年の東日本大震災で特に被害が大きかったのは、1981年前後までに建てられた旧耐震基準のマンションでした。築40年超の中古マンションを検討していると、旧耐震基準のマンションが目に留まることもあるはずです。

安く売り出されているのでお得に感じますが、購入の際はリスクを踏まえて慎重に判断することをおすすめします。

築40年超えの築古マンションの購入を検討している人の中には、今後の資産価値が下がることを心配する人も多いでしょう。一般的にマンションというのは、年数が経過するたびに資産価値が下がっていくものです。

しかし、必要な対策を実施することによって、築40年超えのマンションであっても資産価値を維持することは可能です。

マンションを所有していると、定期的に費用が発生します。マンションを維持していくためには、どのような内容の費用が、どれくらいかかるものなのでしょうか？ここでは、築40年のマンションにかかる固定資産税・管理費・修繕積立金・その他の維持費について解説します。

マンションを購入すると、建物と土地の所有者になるため、毎年「固定資産税」がかかります。

具体例として、都内にある新築4,000万円のマンションの固定資産税のおおよその額を出してみましょう。

このように、固定資産税は年々低くなるため、築40年超えのマンションであれば、安く済むと言えるかもしれません。

管理費と修繕積立金は、マンションを所有している限り支払い続けていくことになる費用です。

それぞれの内容は以下の通りです。

科目	目的	例
管理費	日々の維持管理	・管理員や清掃員の人件費
修繕積立金	長期修繕計画に基づく計画的な維持修繕	・外壁の補修や塗装

次に築年数別の平均額を記載します。

築年数	管理費	修繕積立金	合計
全体	15,956円	12,268円	28,224円
55年以上	10,341円	25,348円	35,689円
50年	10,768円	11,306円	22,074円
45年	11,857円	13,112円	24,969円
40年	15,481円	11,673円	27,154円
35年	14,346円	12,154円	26,500円
30年	14,997円	12,760円	27,757円
25年	16,862円	13,447円	30,309円
20年	17,318円	12,649円	29,967円
15年	18,327円	12,386円	30,713円
10年	18,138円	9,846円	27,984円
9年以内	19,897円	6,928円	26,825円