マンションが資産にならない本当の理由｜原因はマンションだけじゃない？

マンションの購入を検討しているけど、マンションは資産にならないのではと不安に思っている人もいるのではないでしょうか？マンションで資産形成するためにはどうすれば良いのか知りたい人もいるかもしれません。

そこでこの記事では、資産性が高いマンションや、資産価値が下がりにくいマンションの特徴を詳しくご紹介します。

「マンションは資産にならない」と不安に思っている方はぜひ最後までご覧ください。

マンションが所在する地域に資産性はあるか

マンションの資産性は、所在する地域自体に資産性がなければ望むことができません。

ここでは以下3つの観点から、「地域の資産性」のポイントをご紹介します。

• 主要駅へアクセスしやすい

• 再開発の計画がある

• 文教地区である

それでは順番に見て行きましょう。

主要駅へアクセスしやすい

地域の資産性は、主要駅へのアクセスのしやすさがポイントとなります。

主要駅まで徒歩10分以内の「駅近物件」は、資産性が高く安定した需要が期待できるので、主要駅までの徒歩時間や主要駅周辺の駐輪場などをチェックしてみてください。

また駅近物件はスーパー・コンビニ・学習塾・病院・公共施設なども近い傾向があるので、利便性に優れているのも特徴です。

もちろん通勤通学など交通の利便性にも優れているので、貴重な「朝の10分」の確保も期待できます。

再開発の計画がある

地域の資産性は、再開発の計画の有無でも大きく左右されます。

再開発による主なメリットは、以下3点です。

• 交通の利便性の向上

• 生活の利便性の向上

• エリアのブランド価値の向上

再開発により新駅の開業や周辺道路が整備され、交通の利便性が上がる可能性があります。

また、商業施設や公共施設を含む再開発の場合、買物や病院・学校・保育園などの生活の利便性が上がることも。交通の利便性や生活の利便性が上がることで、そのエリアのブランド価値が向上する点が、資産価値を上げる最も大きな理由と言えるでしょう。

再開発によりブランド価値が上がったエリアは、新築マンションだけではなく中古マンションも資産価値が向上する傾向があります。

マンション購入を検討する際には、区役所などのホームページで再開発計画の有無をぜひチェックしてみてください。

文教地区である

文教地区（ぶんきょうちく）は、治安も良く住みやすいので資産性を見るうえでは重要です。文教地区とは、教育施設・研究施設・図書館・美術館など文化施設が集まっており、自治体によって指定されたエリアのことです。

文教地区ではパチンコ店などの風営法の影響を受ける施設が制限されるので、子育て世帯や高齢者世帯も住みやすく、需要が高くなる傾向があります。

また裕福層が比較的多いのも特徴で、文教地区はブランド化しやすく公示価格が上昇しやすいのも、資産性が維持できる理由の1つです。

マンションの購入の際は、不動産の担当者や区役所などに問い合わせて、目的のエリアが文教地区かどうか調べてみてください。

資産価値が下がりにくいマンションの特徴

ここまでは、マンションの資産性は所在する地域自体の資産性が重要であることをご紹介しました。しかし資産性がある地域のマンションを購入しても、すぐに資産性が下がってしまうマンションを選んでしまっては意味がありません。

ここからは、「資産価値が下がりにくいマンション」に焦点をあてて解説していきます。

• 景観や日当たりがいい

• 災害リスクが低い

• 共用部分の管理が行き届いている

それでは順番に説明していきます。

景観や日当たりがいい

景観や日当たりがいいマンションは人気が高く、資産価値が下がりにくい物件の一つです。マンションの高層階の方が値段が高い理由は、セキュリティや間取りもさることながら、景観や日当たりの良さも含まれます。

山・海・ランドマークなどが見え、部屋に日が差しやすい南向き・東向きなどの物件は特に需要が高いです。

一方で、景観や日当たりの良さは、近隣地区の将来的な建築計画に左右されるため注意が必要です。

不動産の担当者に近隣地区の開発計画を確認し、マンションの資産性が景観により大きく左右される場合は、契約書の確認も必要と言えるでしょう。

災害リスクが低い

地震や水害などの災害リスクが少ないマンションは、将来的に価値が下がりにくいと考えられます。購入前には、各自治体の公式サイトにある ハザードマップ をチェックして、津波や浸水などの危険度を確認しましょう。

さらに、ハザードマップだけでなく、過去にその地域で起きた水害や災害の記録を調べておくと安心です。調べ方としては、不動産会社の担当者に聞いたり、インターネットやSNSで検索したりするのが有効です。

共用部分の管理が行き届いている

資産価値が下がりにくいマンションの特徴として、共用部分の管理が行き届いている点が挙げられます。

共用部分の管理は、以下の点をチェックしましょう。

• エントランスの清掃・整備

• ゴミ捨て場の清掃

• 駐車場のゴミ・汚れ

• 外壁の修理

• 植木の手入れ

• ポストのチラシ放置

• エレベーターの清潔感

共用部分の管理が悪いと、内見の印象が悪く買い手がなかなか見つかりません。結果的に需要が減り、マンションの資産価値が下がってしまいます。

マンションの購入の際には実際に物件を内見し、共用部分のメンテナンスを専門に行う専門会社が入っているかも確認してみましょう。

ローン返済計画の不備もマンションが資産にならない一因になり得る

ここまでマンションの資産価値が低い原因として、「地域の資産価値が低い」「マンションの資産価値が下がりやすい」の2点が上げられると解説しました。

この2点に加え、ローン返済計画の不備もマンションの資産性を下げる一因になり得ます。

マンションの資産性は以下の計算式で表すことができます。

マンションの資産性＝マンションの売却額－ローンの残債務

これがマイナスになる場合、「マンションに資産性がない」と言えます。

下のグラフの赤丸から分かるように、ローン開始から約13年間は「住宅の資産価値を（棒グラフ）」を「住宅ローン残債務（白エリア）」が上回っており、この期間は資産性がない期間となります。

引用：三菱地所リアルエステートサービス（一部編集）

転売を視野に入れマンションを購入する場合、上のグラフのように、マンションの売却価格の推移予測やローン残債務によって資産性が左右されることに注意しましょう。

【まとめ】「マンションは資産にならない」は間違い

この記事では、マンションの資産性に関して以下3点の観点から解説しました。

• マンションが所在する地域の資産性

• 資産価値が下がりにくいマンションの特徴

• ローン返済計画からみる資産性

「マンションは資産にならない」と考える場合、上記ポイントから外れているケースがほとんどです。上記ポイントをしっかり押さえれば、マンションは十分に資産価値があると言えるでしょう。